已经跌入“谷底”的美国房地产市场至今依然看不到前面有任何亮光。虽然从美联储到美国财政部不断地在给市场打气，但仍然提不起投资者的丝毫胃口。这种僵冻的格局不仅让作为美国人“提款机”的房产投资功能大大萎缩，还给处于扩张阶段的未来经济增长前景罩上了新的不确定因素。
没有见底的“拐点”
过去5年之中美国房价60%以上的上涨速度几乎让所有的经济学家大跌眼镜。在一浪高过一浪的“泡沫”的呐喊与声讨中，“过热”的美国房市也成为了全球不少经济学家诟病的重要话题。不过，今日的美国房市不但没有听到“泡沫”爆炸的声音，相反在大逆转之中呈现出了持续凄冷的景象。
在美联社日前评选出的2006年美国十大经济新闻中，美国住房市场急剧降温名列榜首。本来之前包括美联储在内的白宫官方机构都指望房产市场能在新年之后出现转机，但现实却事与愿违。据《经济学人》杂志报道，美国国内市场现房销售2006年比2005年高峰时期下降了约13%，部分市场销售下降了30%，甚至更多，而美国商务部在日前发布的最新消息称，1—2月份新建的房屋与公寓的数量减少幅度连续两个月都在14%以上，经季节因素调整后的年新屋开工率降皆为140万单位，远低于分析师的预期。这是自1997年8月以来的最低点。美国最大的房屋抵押贷款公司房利美预测：美国房地产市场今年将持续疲软，新房销售将减少7.1%，现房销售将下滑8.1%。
市场房屋库存量的增加必然带来房价的下降。2006年,全美房价就下跌了6%之多，而据专家的分析结论，美国目前可能有三分之一到半数的房市，实际行情要比市价低5%到10%。根据美国联邦房屋贷款抵押公司的调查，美国现房中价在2007年上半年仍将比去年同期下跌4.5%，而且2007年美国房屋价格指数将出现全国范围的下降，这是1975年以来的第一次，2007年、2008年经过通货膨胀调整后的实际房价增长将是负数，2009年及以后的年份也可能是这样的情况。
值得注意的是，那些最近5年中住房市场最火爆的地区如今却成了房屋销售下跌幅度最大的地区。资料表明，与上年同期相比，2007年的前两个月中，亚利桑那州下跌25.3%、佛罗里达州跌25.5%、加利福尼亚州跌26.1%。业内人士认为，这些数据仍处于下降过程。还有一些数据需要修正，比如正在上升的预售取消比例。
当然，美国房市的整体萎缩并不是一个暂时的现象。分析师预测，房市下滑可能会再延续一到两年。而目前在市场中还流传着房地产18年一个循环的说法：1990年的时候美国的房市曾经大跌，很多人怀疑在2008年，18年之后，房地产也有可能滑入低谷。不管这种结果是否会出现，但美国房地产要想复制昨日的辉煌恐怕难上加难。因为最近5年的房市盛景是美国经过通货膨胀调整、直到10之后才得以形成的，也就是说，在房市达到繁荣之前的10年中，美国房价一直处在有波幅却没升幅的熊市之中，因此，笔者认为，这种美国人并不愿意看到的市场格局未来很有可能重演。
复合力量的推动
尽管美国房地产的市场化程度已经达到了很高水平，但由于房价直接牵及着民众福祉与宏观经济的稳定，因此政府对其所施加的调控也随时存在。依此分析，美国房市的急速降温并不完全是市场力量推动的结果，很大程度上是当局经济政策运动的表现，只不过这种表现超出了决策者的意料。
美联储过去两年中连续17次提息驱动了房屋借贷成本的上升。目前，美国联邦基金利率水平目前已经高达5.25%，与10年期美国国债的收益率相当接近。连续抽紧银根的做法虽然在抑制成本推动型通货膨胀方面还没有发挥预期的效力，但在挤压国内资产价格等方面显示了威力，特别是对房市起到了釜底抽薪的作用。
谁都知道维系过去5年美国房市持续火爆的最基本力量在于低水位的联邦利率。为了拯救近乎颓废的房市，美联储在2001年连续十一次降息从6.5％降到1.75％，由此也直接导致了住房按揭利率的明显下调。房屋销售历经缓慢的调整之后在最近几年被推至记录高位。但是，在经过了新一轮的加息周期后，住房抵押贷款利率正扶摇直上。目前，美国市场30年房屋抵押贷款利率已上升到6.81% ，15年期为5.32%，五年期为5.26%。美国权威评级公司Moody认为，这样的利率已经给房地产市场没有留下什么利润空间。
屋漏偏遭连阴雨。持续上涨的石油价格也让一向阔绰的美国消费者感到囊中羞涩。对于许多美国民众而言，作为压缩消费成本而减少住房支出额度的重要选择就是暂不买房而趋向租房。根据劳工部提供的数据显示，2007年2月份业主等价租金上涨了5.6%，德意志银行研究的结论是，美国房屋租金的上扬可能刚刚开始，今年还可能进一步大幅上涨。表面看来，房租的上涨在某种程度上能够弥补房价跌落给经济带来的损失，但却在很大程度上分流了居民房屋购买的即期或者未来的购买的能力，并最终淡化了整个房市的支持力量。
还须注意，持续5年的房产“牛市”不仅吸引了大量的投资者进入，而且也刺激了民众买涨不买跌的心态。投资者并不相信房市的荣景会消失得如此地快速，但面对目前的房价走势又变得无所适从。也正是面对着这种房地产市场走向的不确定状态，许多潜在投资者都采取观望态度，从而驱动住房积压率的上升，而住房积压最终导致了部分地区房价开始急剧下跌，这更让购房者不敢轻易入市。
显然，无论是消费需求还是投资需求，其急剧收缩的直接结果是必然打击房地产市场上的建商指数。问题的关键在于，美国房市中的建商指数能够突破50%的确不是一件很容易的事情，如果任其恶化，房市所遭受的冲击可能会被加速放大。
日渐萎缩的家庭资产
相对于全球其他国家而言,住房对于美国人有着别样的意义。据统计，大约2/3的美国人拥有自己的住房，而在美国家庭财富的结构中，房产价值要占到25％左右，超过了证券和其它财产。正是如此，当如今房价如过山车般下滑时，美国人所拥有的资产价值无疑会大大缩水。资料显示，过去3年中，美国家庭净资产分别增长了13%、9.7%和8.5%。不过，美国家庭净资产的增速在大幅放慢。据美联储最近公布的报告，今年前两个月，美国家庭净资产为52.2万亿美元，仅增长了0.09%，为4年来的最低增长率，经通胀和人口因素调节后，该两月美国家庭净资产实际上是下降的。
许多美国人买房不是为了自住，而是把房地产作为最好的投资手段。《华尔街日报》曾经这样描写道，许多美国人不再把家当成一处居所，住宅已成为他们用以迅速致富的提款机；越来越多的美国人不惜大举借债来购买价格飞涨的房地产，并从中获利。据高盛公司的研究资料，仅2005年，美国人就从住房市场获利8870亿美元。然而，这种让财富发酵的路径随着房价的加速下跌而会急剧收缩，2006年和2007年美国消费者从住房投资中可能获得的利润将分别降到5520亿美元和3630亿美元。
进一步分析可以发现，近几年美国人购房很大程度上依赖于抵押按揭贷款，其比例高达80％。之所以如此，除了达到“用明天的钱办今天的事”的目的外，主要是通过按揭进行家庭的“财务重组”。如在住房按揭利率明显下调的背景下，购房者就可以用新的低利率去借钱，用这样借来的钱把过去高利率欠下的债还清，以后就按新的安排来逐月还款。每月可以少付数量不等的欠款，等于是凭空得到一笔现金。但随着今天按揭利率的上升，购房者通过逆向操作获取额外资金的手法不弃自废。
不仅如此，美国人按揭购房的另一个重要动因是纳税。因按揭而支付的利息和（住房）财产税，都可以抵扣自己的所得税，而且是百分之百的抵扣。比如每年在按揭利息和（住房）财产税上面的支出是10000美元，而个人的税档在30％，那么应税的所得就会降低10000美金，一年就可以少付3000美元，平均每月口袋里就多了250多美元。但如果住房按揭利率过高导致消费者无力或者不敢运用按揭贷款，那么就会使其本应得到的利益发生流失。而一个客观事实是，根据联邦存款保险公司的最新报告称，目前美国经季节因素调整的抵押贷款申请活动指数下滑到了527.6，为2002年5月以来的最低点。
值得注意的是，美国是一个低储蓄率的国家，但这并等于说美国人无钱可存，只是美国人资产未通过银行这个“二传手”注入到实业，而是通过各种金融资产直接注入。近年来，由于住宅抵押担保证券具有成长的稳定性特征，自然势如破竹般地成为金融市场上的顶红新宠。然而，当如今房价开始放缓，房屋空置率逐渐提高时，不动产投资信托所受到的影响便会立刻呈现出来，即不仅使住宅所有者通过再融资来利用房地产增值的能力受到抑制，而且投资者对于房地产信托的投资热情也随之下降，美国家庭的投资来源渠道因此进一步收窄。
宏观经济的变数
房地产是美国经济的擎天支柱产业。在美国经济最近几年从衰退到缓慢复苏的过程中，房地产始终以其强劲的力量支撑着宏观经济向上爬行。穆迪公司的研究结论是，从2001年至今，火爆的房市为美国经济的增长至少平均每年贡献一个百分点。自然，当房地产市场降温行情来临时，美国经济所受到的影响将不可避免。联合国最近公布的《2007年世界经济形势与展望报告》指出，如果美国房地产平均价位下降2%到3%，GDP增长率将从2006年的3.2%降到2007年的2.2%；如果美国房地产泡沫加速破裂，房屋的平均价位跌幅高达9%，2007年的GDP增长将只有0.5%。一只鸟儿在西方扇动翅膀，全球天空就会升起乌云。由于美国是世界最大的经济体，GDP总量占全球经济大约30%，进口占全球贸易15%，新的一年里全球经济增长将因为美国房地产市场的衰退减缓0.5个百分点。
快速上扬的房价驱动着美国人消费的迅猛增长，进而拉动经济大步迈进是近几年美国经济基本面的一个客观事实。《非理性繁荣》一书的作者、耶鲁大学经济学家希勒的相关研究报告显示，住宅价格如果上涨10％，那么消费支出就会增加0.6％。也就是说，通常房屋价格上涨1美元，人们多增加消费6美分。雷曼兄弟的一份报告也指出，因房地产市场火热产生的消费占据美国全部消费增长的1/3。而如果房价停止上涨，在两年的时间内，消费者行为也会发生改变，将会有1/3的消费下降。现实要比设想更要残酷。由美联储公布的一项关于地区经济活动的最新黄皮书显示，美国各地的消费者已经开始削减消费支出。
房市的变动与就业息息相关。美国资本经济咨询公司首席经济学家保罗·阿什沃思表示，自2001年美国经济复苏以来，新创造的就业岗位中有30%(140万)与房地产市场的繁荣有关。照此推理，由于房市降温，未来一年美国企业每个月可能要削减7.3万个工作岗位。出于对房市并不乐观的估计，经济学家们预计今年美国失业率料为4.7%,明年为5.0%，而2008年将达到5.1%。
不仅如此，资产规模已经达到2万亿美元的美国的房地产业已成为美国金融、零售和建筑等诸多行业最重要的“晴雨表”。 房地产业的降温很容易传导到其他很多行业，特别是对于银行乃至整个金融业的影响相当明显。一方面，各家银行对它们的许多按揭贷款都实施了证券化，即将这些贷款包装成标准证券，并将它们出售给投资者和联邦政府特许成立的公司，如今房市的不景气既使银行按揭率降低，同时也使证券发行渠道受阻。另一方面，目前美国住宅按揭相关资产在当前银行信贷中占了61%的比例，而在房价下降和按揭贷款利率上升的双重因素作用下，极有可能出现按揭贷款拖欠的现象，从而增加银行的金融风险。高盛的分析师们估计，在那些房价涨势强劲而高风险贷款拖欠率约为1%的地区，连续几年的房价下跌有可能使这类贷款的拖欠率达到8%至10%。
不过，认为目前房市的疲软必然导致美国经济的衰退显然为时过早。一方面，考虑到过去5年的高速增长，目前房市的降温速度很可能是一种“软着陆”状态；另一方面，相关研究成果证实，只有美国全国房价下跌30％并且新屋开建数字下跌50％时，才能使全美经济陷入轻微的衰退。而这一指标几乎在今后一段时期内出现没有任何可能。尽管如此，决策者也不能掉以轻心，因为，如同加利福尼亚大学经济学教授爱德华·里湄所言，房地产市场低迷已经“把经济踢入缓慢增长和可能完全衰退”的境地。 | 
