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新加坡地产资本围猎中国

作者: 来源: 日期:2012-10-31 11:05:43 人气: 标签:
近两年来,随着国家宏观调控措施的日益严厉,国内房地产投资增速逐年减缓,然而,海外资本特别是新加坡资本却在添银加饷地向着中国地产市场浩荡进发,试图在这个全球需求最为旺盛的市场挖金掘银。这是为什么呢?在很多业内人士看来,近两年中国房地产市场上最抢眼的海外资本并不是“传说中”的热钱,而是在商业、工业和住宅地产市场上布局已久的新加坡地产军团。那么,究竟是什么原因让新加坡资本如此“有恃无恐”?他们又是采取什么措施来避开市场风险的呢?

全线布局

3月26日,新加坡国浩地产正式对外宣布,以5250万美元(8000万新元)购入天津南开区一地段。此次收购,国浩主要是通过其全资子公司国浩房地产(中国)有限公司成功完成的。
目前,国浩地产在中国开发完成的项目总面积达到了230万平方米,累计投资达27亿美元。对此,国浩地产中国区董事长李慧敏在签约仪式上依然表示,过去几年国浩在中国发展“不够迅速”,2007年,她希望的目标是“DOUBLE”。而作为对这一言辞的有力证明,4月17日,国浩再次与北大青鸟订立协议,有条件同意向北大青鸟收购北京东直门路东华广场项目90%权益,代价是58亿元人民币。国浩的这一行动,震惊了整个京城地产圈,彻底打破了外界对于东华广场的种种假设,也终结了诸多发展商对于东华项目这块巨大蛋糕的梦想。
然而从目前的情况来看,觊觎中国房地产市场的新加坡投资商何止国浩一家?与略显陌生的新加坡国浩地产而言,新加坡国资背景的地产公司早已来势汹涌。
3月30日,又有消息传出,新加坡房地产巨头丰树产业私人有限公司旗下的丰树物流信托正在积极展开投资活动,其目标是在未来5年内投资约60亿元人民币购买中国房地产。 目前,丰树物流信托正在上海、广东及包括北京、天津、大连等城市在内的渤海地区寻找港口、机场及工业区周边的货仓,并称未来将会在中国购买更多的房地产, “到2010年,我们希望在中国持有的房地产比例从目前的5%增至25%。”丰树物流的有关负责人表示。而丰树物流的幕后老板,正是新加坡政府所拥有的大名鼎鼎的投资公司——淡马锡控股。
与此同时,同属淡马锡独资子公司的嘉德置地在中国亦有不俗的表现。据粗略统计,自1994年进入中国至今,嘉德置地在中国房地产市场的投资已经超过300亿。目前凯德置地的商业地产项目已经布局25个城市,投资额超过60亿人民币。嘉德置地在中国的子公司凯德置地总裁林明彦曾在公开场合表示,为实现2010年市值翻番的目标,嘉德置地在中国的业务到2010年将达到目前的三倍。 
除此之外,与淡马锡齐名的新加坡政府投资公司——GIC近年来在中国房地产投资市场的表现更是异常活跃。特别是2005年以来,在“全面攻略”这一思想的主导下,GIC正式宣布将投资重点全面转向珠三角及其它二线城市,并先后与万科、首创置业、香港仁恒地产上海分公司等达成合作协议,共同开发中国的高端房地产市场。
不仅如此,据有关媒体报道,同样来自新加坡的腾飞集团、星狮地产、吉宝置业、盛邦新业、天立国际及永泰控股等,近年来也纷纷走出上海及长三角,开始向广阔的中国内陆城市大举进攻。而新加坡资本这种抱团儿进入中国地产业的盛况,也可谓“别开生面”。

独特优势

事实上,早在1990年的时候,新加坡吉宝企业有限公司就已开始介入苏州工业园的开发。2003之前,新加坡主要的地产投资商——嘉德置地、吉宝置业、国浩置地、先得坊产业、新加坡政府产业投资公司、林甲岩、盛邦新业、传慎控股、永泰控股等都已进入中国市场。而新加坡资本之所以如此看重并敢于如此大规模地进入中国的房地产市场,原因则是多方面的。
首先,受新加坡市场条件的影响。新加坡国民以中产阶级为主,生活和居住条件都相当不错,他们没有强烈的房地产投资意愿,令当地楼市非常平稳,地产商投资获利空间不大。而蓬勃发展的中国市场,为他们提供了巨大的发展机会。再加上是政府的推动,而语言、文化上的相通,以及市场的巨大前景,都让新加坡公司乐意进入中国。
其次,近年来中国房地产市场环境的逐步完善乃至相关政策的适度收紧,也给了新加坡资本更多的机会。在他们看来,中国经济的宏观调控带给房地产业的不仅是“打压”,更是规范透明的运作体制。土地公开交易的实施彻底打破了房地产游戏的灰色玩法,政府及市场更透明的操作环境使外资重新燃起了投资热情,这是新加坡资本积极跟进的主要原因。
再者,新加坡成熟的资本市场,也让地产商们拥有了足够的腾挪空间。新加坡是亚洲的金融中心,资本运作能力一直是新加坡地产商的强项,也使他们在中国的投资更加“有恃无恐”。就当前而言,在中国投资的新加坡地产商大多都是上市公司,可以通过股市融资支撑其发展。更为重要的是,他们拥有本土地产商所没有的“独门武器”——地产基金,通过私募地产投资基金或公开发行的房地产信托投资基金(REITs),不但可以融来大笔资金,而且也使投资有了一个便捷高效的退出通道。
除此之外,与其它欧美资本相比,新加坡地产资本还具有许多独特的优势。新加坡地产商在产品质量、成本控制和建筑设计上都十分具有竞争优势。他们在景观的营造和产品细节的设计上迎合了人们追求生活品质的要求,在市场中更容易讨好购房人,这也是他们的一个重要的信心来源。更为关键的是,与其它同样活跃于中国市场的欧美地产投资机构相比,新加坡企业更加了解中国人的文化传统、生活习惯和市场特色,团队也更加本地化,所以敢于介入过程较长、牵涉复杂因素较多的住宅和商业物业全程开发,也更敢大胆杀入内陆城市。而前者出于对投资风险的顾虑,只对一线城市的成熟商用物业感兴趣,与新加坡地产资本相比,风头自然有所不及。
投资思路

在投资策略方面,新加坡地产商在新兴市场和成熟市场上的投资手法是不同的。在中国市场上,大多数新加坡地产商选择最初进入的时点不尽相同。以嘉德置地为代表的房地产龙头企业,一般都将上海作为自己的首要选择。在很长一段时间里,这些企业大都“潜伏”在上海多年,静观市场与政策变化,立足夯实自己在上海的基础。直到宏观调控措施开始发挥作用之时,才在市场上高调出现,在长三角的南京、无锡、宁波等重要二级城市布子,并将触角伸向北京和广州等全国性的一级城市。因此,从“一点深入”到“多点开花”应该是对这类企业中国布局的最好概括。而以吉宝置业为代表的企业选择的却是一条“迂回路线”。这类企业往往将二线城市作为自己的首选之地,随着经验的丰富和对市场环境的日益熟悉,才从二线城市杀回一线城市。但无论选择何种方式,对于一线城市土地资源的争夺是新加坡房地产商布局策略中至关重要的一环。
除了地域上的选择,在物业开发的顺序方面,新加坡地产商通常都会将中高档公寓和别墅作为其立足市场的主流。而在进一步熟悉中国市场的环境和行业习惯之后,对于商业物业的开发就成为新加坡房地产商的主要目标。对此,业内专家认为,当前,政府的宏观调控措施大部分都是针对个人住宅的,商业房地产项目不在调控之列。于是新加坡资本纷纷把手中大把的资金转向收益较为稳定且具有非常好的升值潜力的商业地产项目,高档写字楼、商场、酒店等自然就成为他们青睐的对象。
而在成熟市场上,新加坡地产资本主要依靠资本工具尤其是投资技术上的操作,展现其对地产行业特殊性的深刻理解。总体来看,当前,新加坡地产商在中国市场上的操作,正在实践一条由开发到投资逐步升级的道路。在这条道路上,新加坡地产商基本上做到了环环相扣。商业物业的开发经营与私募基金的操作为物业上市提供了物业基础和组合技术,而REITs则为前期投资的退出和商业物业的套现提供了渠道。
不仅如此,在投资策略的选择上,与欧美系资金不同,新加坡资本几乎从不“单枪匹马”闯入内地市场。尽管新加坡地产资本能够非常熟练地操作资本金,但在具体项目中仍会遇到来自政策、市场、各地不同法规方面的风险,而内地企业对解决此类问题则有相当优势。正因为如此,新加坡地产商在进入中国之后,往往都会选择本土最具实力的地产开发商作为自己的合作伙伴。这些合作伙伴各自都拥有独特的市场优势,其品牌知名度和美誉度,大量的优质项目资源、覆盖全国主要城市的项目管理平台和可观的人才储备等等,均非一般国内地产商可比。而与国内最具实力的地产商合作,无疑将事半功倍。而且,通过与本土企业的合作,不仅可以降低成本,而且还可大大分散投资的风险,这也是近年来,新加坡资本能够飞速超过欧美资本的一个重要原因。 
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