| 针对国内房地产宏观调控“组合拳”出台之后，上海等地区“高烧不退”的房价终于开始回落。这时，由机构资金和个人资金组成的海外游资动向引起了人们的关注。 来自仲量联行广州办事处、中立地产写字楼代理公司以及中原地产等中介代理机构的消息称，已有十多家海外基金在广州“热身”，委托他们物色以商用物业为主的投资项目。 从目前的情况来看，这些不愿具名的机构资金或个人游资，大都有在上海投资房地产的经历。在这样一个敏感时期，大量海外游资在广州市场“投石问路”耐人寻味。 游资结束沪港蜜月 对于上海楼市的“高烧不退”，更多的权威解释倾向于将之与海外游资的介入联系起来！ 5月25日，中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告披露，2004年1至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。其中，用于房地产开发的约150亿元，用于购房的约70亿元。国家外汇管理局今年3月也指出，发现一些海外个人在上海购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。 甚至有业内人士估计，上海房地产市场里的海外游资可能超过千亿美元！一方面，外资看好人民币升值带来的盈利预期；另一方面，海外游资看中了上海快速上涨的房价，在买进与卖出之间，海外游资就可以轻松获得利润。然而，海外游资在上海的“蜜月期”在今年四五月间宣告结束。 5月11日，中央七部门抡出一记重锤——建设部等七部委联合提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，直指当前房地产投资规模过大、房地产结构不合理、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 联系到此前的加息、二次加息、《国八条》、《新八条》……此番七部门联合出台新政调控房产市场，确实是中国房地产市场宏观调控的又一枚重磅炸弹。其严厉程度对炒家产生极大的“震慑”。但知情人士称，其实真正的炒家早就出逃了。 此前，4月5日上海市房地局出台房地产交易“新规”，根据该项规定，有抵押贷款的房屋要转让，必须按“卖出方抵押注销”、“房屋转移登记”、“买进方设立抵押”三个步骤来办理，卖方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记——这无疑卡住了海外游资所持有房产的快速交易变现渠道。尤其是有“国八条”之称的《国务院关于切实稳定住宅价格的通知》出台后，盘踞在上海的海外游资开始发生明显分化。 来自上海的消息称，目前的上海游资已经分化为两个阵营：一方是短线炒作为主的游资，在嗅出了政策的严厉信号之后，陆续撤离了上海；另一方则是长线投资的游资，他们笃定政府无法长期抑制房地产市场，因此仍留守上海。 显然，撤离上海的短线游资已经意识到“上海楼市的波动在所难免”。据知情人士称，撤离的短线游资既有机构资金，也有个人资金，大约占盘踞上海游资的40%左右，他们其中一部分转向其他行业，还有一部分仍滞留在房地产行业内，只不过转换了城市。 5月3日，美联储第8次加息，但美联储的几度加息均没有达到其希望的效果——让资本重新流入美国。专业人士指出，此前人们对于美国大幅上调利率会造成流入亚洲经济体的资金锐减的担心其实没有必要。实际上，跨境套利投资组合流入新兴市场经济体，尤其是以中国为代表的亚洲新兴市场经济体，在过去的几个月里仍然在加速。 大量资金正在从香港市场撤离！这并不是什么耸人听闻的臆断，而是统计数据清清楚楚写在那里的。数据显示，目前香港的“银行体系结余”已经从2004年1月的542亿元滑落至2005年1月的158亿元，而最近3月24日公布的数据则仅剩42．3亿元，资金撤走速度可谓飞快。业内人士指出“银行体系结余”是一个用来判断香港市场资金充裕程度的最主要指标，结余越多就说明香港市场的资金越充沛。 在美联储8次加息都没能阻止热钱流入亚洲的同时，游资却大量从香港撤出，有专家指出，这部分热钱正对国内房地产市场比较理性的区域（如广州）虎视眈眈。广州，似乎在一夜之间成为这部分游资的南下通道。 海外基金低调入穗 短期来看，广州楼市表现平淡，楼价相对偏低，对外来投资者的吸引力确实不大，但这也为未来楼价的上升留下足够空间。而且以广州为中心的珠三角地区，毕竟是国内经济最发达地区之一，广州本地GDP每年都能保持两位数增长，房地产业发展无疑将得到强有力支持，市场容量也会在高水平上进一步增大。因此，在对政策甚为敏感的海外游资看来，广州市场仍然是一只前景不错的潜力股。 在近期纷纷在广州“投石问路”的机构资金和个人资金组成的海外游资，有一个共同的特点，多是选择5-10年以上的长线投资，投资金额多在亿元以上。中立地产写字楼代理公司相关负责人并不讳言所承接的“业务量”，据称，中立在海外基金方面的业务量“已达16亿元”。 中原地产相关负责人认为，北京、上海的房地产市场投资，早在三年前已有海外基金介入，目前两大城市加起的基金投资已有十多宗。相比之下，广州的房地产市场投资直至今日，才开始受海外基金的关注，并有十多家海外基金在广州急寻投资项目。 广州一个主要业务集中于不动产投资的基金项目经理黄先生认为，中国内地尤其是上海、北京、广州等门户城市，是海外基金投资的重点。在外来投资显著增长以及本地人口持续增加的双重影响下，对城市中心区域品质优良的住宅必将出现强烈的需求，这是一些海外基金在继上海和北京之后，向华南地区拓展业务的一个重要的吸引力。 业内人士分析，现时潜伏在上海楼市的热钱开始出逃，寻求新的投资渠道。其中，北上京、津地区的占多数，但南下广州的也不可小视。目前，京、津地区受2008年奥运会等利好因素拉动，正处于城市建设和楼盘开发高潮期，随着奥运会期临近，估计2006年之后这一高潮将逐渐回落。如今云集该区域的投资者，肯定要及早向国内其他区域寻找新的投资机会，这也许是一些海外机构资金和个人资金看好广州未来城市化发展空间和亚运利好，开始觊觎广州市场的另一个重要原因。 有关专家认为，目前国内的股票市场持续低迷、债券投资回报率低，也导致投资者别无选择地将资金投入回报率相对较低的地产领域。虽然广州房地产炒作空间不大，但在人民币升值的预期下，再加上对于加息周期的预期，相信作为大城市中房价相对较低的广州会成为海外基金选择进行中长线投资的重要目标之一。 “今后一段时间，除早已进入本地市场的若干港资财团外，以东南亚资金为前锋的越来越多海外地产‘热钱’，将陆续流入广州及周边的珠三角地区，令该区域继上海、北京之后，成为中国内地下一个吸引此类投资的热点”，一家著名港资房地产顾问机构的资深研究人士据此判断说，”目前多家基金投资公司在广州投石问路，相信就是一个明显的信号。” 上述来自东南亚的海外基金项目经理称，其实委托他们在广州及周边区域寻找地产项目的海外投资者，除了来自东南亚乃至中东的沙特等地以外，也有不少欧美国家的基金或财团，只是欧美投资者更愿意购买回报稳定、风险较小的整栋现成物业，一般不参与开发，因为他们对中国内地房地产项目开发过程中种种不确定因素缺乏把握，从购买土地到规划报建，再到开工建设乃至竣工验收等一系列复杂的程序，令习惯于另一种市场环境的他们感到风险难以控制。于是“这些来自欧美国家的基金或财团，开始委托广州的中介代理行等房地产研究服务公司进行投资”。 海外游资曲线套利 5月25日，中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告指出，随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，房地产价格的持续攀升及对人民币汇率升值的预期，吸引了境外逐利资金流入上海房地产市场。 一位长期从事私募基金项目的罗经理认为，目前国家外汇管理总局出台的一系列措施，与市场热钱流入相比，只是杯水车薪，反而更加让市场加大了对人民币升值的预期，刺激资金流入。 事实上，对于投机者而言，人民币升值与贬值本身已经变得不重要了，即使最后人民币没有升值，他们也可以在炒高行情后脱身。 有知情人透露，机构资金和个人资金组成的游资仍然在上海维持着，并不像外界传言“逃离上海”！4月以来，海外购房者通过转按揭方式将美元贷款转为人民币贷款的比例提升。同时，海外基金大手笔收购上海物业的热情也增而不减。 据介绍，现在很多海外客户已经在内地购买了房产的海外人士认为人民币升值的可能性极大，于是他们通过转换贷款币种的方式，期待从这一轮升值中获利。具体的做法是：通过外资银行的转按揭服务，将美元贷款转成人民币贷款。一旦人民币升值，他们的负债将随之一次性减少。据外资银行介绍，一般完成这样的转按揭流程需要一个月左右的时间。具体流程是，先由承接服务的外资银行垫资，向原来的贷款银行还清贷款，再以房产为抵押，在该银行办理贷款业务，由此完成由美元贷款转为人民币贷款。由于外资银行不被列在中资银行禁止转按揭要求之列，目前外资银行都可以从事这项服务。 一般而言，汇率的变动可能在两个方面影响投资人的收益：一是资产收益，二是通过减少负债产生的收益。在宏观调控的形势下，京沪房价的涨幅已经不再成为“热钱”流入的动力。通过转换贷款币种实现套利成为“热钱”新的操作模式。 事实上，近两个月以来，国内房地产市场出现一些变化，多方利益群体在变革中受到影响。一直被市场视为“热钱”的海外投资者的新置业计划正在减少。虽然在投资人眼中，买房子仍然是美元贷款转换成人民币贷款最快的方式，但只为了赢汇率而不顾楼市整体的投资风险，无疑是不明智的。同时，中资金融机构对海外人士购买房产的贷款审批也在收紧。相比而言，转按揭业务却在攀升。 同时，海外投资者对人民币升值的预期正在升温。一位自称熟悉“热钱”流向的人士表示， 尽管每人每月可以实现的结汇量有限，但仍有很多海外人士在慢慢将美元结成人民币，其中的20%用在了房地产投资。 而近期国务院副总理吴仪曾经表态汇率改革只是时间问题，被投资者认为是一个重要的升值信号。此时，海外投行的投资步伐也正在加大。 据仲量联行统计，2005年1至3月，海外基金在国内房地产市场的投资金额就已经相当于2004年全年的投资量。而4月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦。最高金额的收购纪录由此被不断刷新。而近日又有消息传出，摩根士丹利将以32亿元天价收购上海南京西路上的明天广场。 仲量联行市场推广部经理胡晔介绍说，近两个月，海外基金投资上海楼市的热情看来没有受到宏观调控政策的影响。而这些海外基金认准了人民币升值的利润空间。 对此，很多海外投资银行的负责人相当低调。“这是一个高度敏感的时期，投资者对政策不便作评判。”第一中国企业关系经理盖玲说，这个“敏感”指的是宏观调控的加紧，也是人民币汇率变动的预期。 一位业内人士表示，高盛收购百腾是以美元买入，而收购后是以人民币出租，这显然是汇率利益的一种体现。FIC |
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