| 中国实施宏观调控以遏制过热的房地产投资，为外资逐鹿中国房地产市场铺下了“红地毯”。近期来中国寻找房地产投资机会的主要是来自美国和欧洲的基金，一批著名的海外基金投资机构纷纷活跃在烂尾楼市场。而外资之所以钟情“烂尾楼”市场，是因为烂尾楼交易及开发速度快，适合基金快进快出。事实上，近两年来，上海、重庆、广州、等地的烂尾楼收购市场，早已出现了越来越多的海外基金和投资银行的身影。 介入不良资产处置 不良资产处置主要是国际投行借助房地产专家的专业知识与在经历多次房地产泡沫中积累的经验，把不良资产转化为优良资产，在再开发、出售或出租的过程中给投资者提供一定的收益。目前中国有超过18000亿元的不良资产，其中相当大一部分是房地产类不良资产，包括烂尾楼，经营不善的商业物业和酒店。 在全国市场化处置不良资产加速的同时，越来越多的国外投资者介入到中国不良资产处置的队伍中，外资机构纷纷来华展开收购银行不良资产的“寻宝之旅”。去年，由美国普林斯顿英国集团公司与北京东泰融信资产管理公司共同组建一项名为“中国不动产PCO基金”已正式启动，一期海外募集的1.25亿美元及国内募集的2500万美元，将主要投向“尾楼、尾房等不良资产”。美国普林斯顿英国集团公司是一家专业房地产基金公司，其合伙人全部为华尔街的基金经理。而包括号称第一家杀入中国房地产业的荷兰ING集团、进驻上海的澳大利亚最大投资银行麦格里银行以及美林、高盛、摩根斯坦利等国际大投行也纷纷淘金烂尾楼。 外资介入国内烂尾楼市场可以说是从不良资产处置开始的。尽管国内不乏具有一定资金实力的公司，但一般情况下国有资产管理公司会优先考虑将“烂尾楼”等不良资产打包卖给外资大投行，主要原因是资产管理公司会考虑自身的不良资产折变现的速度和折现率，外资公司的业绩史及信誉度也是其考虑的重要因素。而外资投行的主要做法类似于风险投资，就是在内地各大城市选择合适项目进行投资收购，通过一段时间(一般是五年左右)的经营管理，使物业升值，然后寻找合适买家转手套利，接着再投向下一个项目。 去年11月底，中国信达资产管理公司在天津举行“房地产债权拍卖新闻发布暨项目推介会”，将天津的18个烂尾楼约14亿元人民币的“烂尾楼”债权项目打包拍卖。这些烂尾楼时间最早的一个是上世纪90年代中期立项投资兴建的，均地处天津市中心。这是当年6月信达公司通过市场化竞标方式竞争到的2787亿元中行、建行可疑类贷款中的一部分。国内外的70多家投资机构参加了此次推介会，雷曼、美林、摩根大通、摩根士丹利等国际投行的熟悉面孔又出现在此次推介会上。 12月，华融启动第二次国际招标。在此次国际招标中，华融公司推出账面价值近250亿元人民币的不良资产，供境内外投资者进行投标。近20余家国内外投资者竞标华融资产管理公司账面价值近250亿元人民币的不良贷款，最后只有5家国际投行和一家境内公司中标。这5家国际投行分别是花旗集团、JP摩根投标团、高盛公司、瑞银华宝、摩根士丹利。 在拍卖场所，除了可以看到外资大投行的身影外，随着面向国际投资市场的大门的逐渐打开，越来越多的陌生面孔也开始出现在不良资产处置市场。美国柯罗尼亚太投资基金公司已经登陆中国，这家主要关注不良贷款组合、公司重整的基金公司，在亚洲金融危机后韩国不良资产处置中也有不俗的表现。该公司已经在上海设立了办事机构，准备在中国开展有关业务。而全球最大的非银行金融机构之一——通用电气全球金融重组公司也把不良资产的收购和处置重组作为在中国的业务发展重点。 对不良资产处置感兴趣的并非只有这些“巨无霸”，一些规模较小的投资公司、咨询公司也开始介入这个市场。在他们看来，在不良资产处置中存在很大的机会，中国房地产业也存在很大的机会，而参与烂尾楼处置，无疑是切入中国房地产市场的一条捷径。 联合本地房地产公司 去年，国际投行摩根士丹利与内地房地产开发商金地集团、上海盛融投资有限公司合资组建房地产开发公司，摩根士丹利出资最多，占合资公司总股本的55%，遂成控股方。合资公司成立后主要业务是收购内地“烂尾楼”以及其他一些已建成但原开发商无力偿债的房地产开发项目。他们的第一笔生意就是收购中国建设银行的不良资产包，资产包账面总值为28.5亿元，包括建行16家分行分布在华中、华南的154项资产，这些资产大多为中国主要城市中的商业物业，部分为在建工程。合资公司将通过再开发、出售、出租、物业管理等手段对这些不良资产进行处置。合资公司的成立带来了三赢的局面，与大摩及上海盛融合资，金地集团将得以源源不断地操作大摩所购买的银行不良资产；而大摩也可以通过专门的房地产公司，将这些不良资产以更好的价格变现。 大摩与金地的此番联手无疑将为众多无法摆脱资金链困境，手头又拿下许多地皮的中小型开发商起到“救场”效果。而与以往投资单个房地产开发项目不同的是，摩根士丹利此次选择了组建房地产合资开发公司，从以前大摩与上海永业集团、上海复地集团等合作来看，大摩并未很大程度参与项目管理，而如今合资组建房地产公司，其管理的职能无疑得到加强。此举大大加快了大摩的投资速度和参与力度。 新合资公司的模式给诸多打算入主内地房地产市场的海外基金与其内地合作伙伴树立榜样。除摩根士丹利外，对内地房地产市场表示关注的还包括荷兰ING集团、新加坡凯德置地房地产基金，纷纷欲寻找适合的“婆家”，加快内地楼市包括烂尾楼市场的开发。 直接收购烂尾楼 港商对内地的烂尾楼市场也是虎视眈眈，近几年来频频出动，但与欧美资本有所不同，他们大多以直接收购的形式投资烂尾楼。 2003年，深圳最著名的被搁置了整整三年多烂尾楼“子悦台”意外地被港资佳兆业地产以四亿元收入囊中，呼声最高的中信深圳有限公司被踢出局。佳兆业地产是香港佳兆业集团有限公司在深圳的全资子公司，香港佳兆业集团是从事房地产投资、国际贸易、金融证券业的综合性集团公司，据称拥有近40亿元的资产，资金雄厚。佳兆业地产以4亿元中标，平均楼面价格为5000元，每平方米再投入1000元便可盘活，而以“子悦台”最繁华的中心地带，地理位置优越，均价卖到8000元不成问题，利润空间巨大。此外，佳兆业地产还可以扩大其在深圳地产界的知名度，扩张其品牌。 2004年，利用香港投资基金进行物业投资的广州恒满房地产投资顾问有限公司收购了有三年历史的广州市竹丝岗烂尾楼项目。该烂尾楼用地面积1343平方米，总建设面积为10322平方米，为商务、写字楼项目。恒满公司的“后台老板”是香港颇有名气的测量师与投资商廖胜昌。廖于上世纪九十年代在广州市成立了现在房地产界中颇有名气的珠江恒昌公司，前两年又开张满堂红地产，恒满是其在广州市成立的第三家企业。而恒满成立后购进的第一宗物业就是竹丝岗项目。 2005年3月，香港国汇地产集团又以3.3亿元一口吞下重庆千禧年大厦、南洋大厦、自然大弟、豪门公寓和金龟岛度假村等六幢烂尾楼。该集团准备再投资2亿多元，对这几幢烂尾楼进行改造，预计年底之前就可全部完工并交付使用。此前，这六幢烂尾楼由摩根士丹利和中金丰德投资控股公司出面购得。 任何事物都有两面性。对于外资来说，在利益的背后，投资中国市场还是存在着相当风险的。无论是投资不良资产还是联合内地房地产公司，又或者是直接收购，外资的目的都是希望让自己的钱能够得到合理的利用，把钱投进来之后还能把钱拿回去，并获得比较可观的回报，可以尽快滚动投入下一个项目中去。外资凭借其雄厚实力，投资时一掷千金，所以现在在国内”如鱼得水”。 总的来说，外资进入中国房地产市场还是最近几年的事情，市场占有率还比较小，没有发挥出真正的促进国内房地产业发展的作用，而更多的是关注于自身盈利。良好的盈利水平也让它们的“胃口”越来越大，步子越来越铿锵有力。所以，在未来几年里，国内房地产企业应该会有更多的机会和国外的这些巨头们合作，合作模式也将多种多样。FIC |
新闻热线 投稿热线 关于我们 联系我们 招聘/合作 版权声明
广告发行：北京新华信邦国际文化传媒有限公司 国际刊号：ISSN2225-5842 地址：北京市朝阳区东三环农光里212号楼
邮箱：fengfulin315@163.com 电话：010-67326716 传真：010-67355597 手机：18610205315/13241384465
中外煤炭经济 版权所有 违者必究 京ICP备案号11045526 技术支持：山西博科硕
