 近年来，除上海等少数城市外，跨国地产巨头在中国的投资规模基本上处于原地不动的状况，其缘由何在？今年6月底，被称为中国地产业十年来最苛刻的政策─《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台，标志着央行将集中精力清理房地产市场存在的诸如玩空手道骗贷款等突出问题。 有关专家指出，随着中国投资环境的不断完善，房地产市场将面临更多的选择和发展机遇。而一些跨国地产巨头也会以不同投资形式抢滩中国，分食中国地产“奶酪”。 外资地产蜂拥而至？ 中国地产业对外资的诱惑越来越大！ 据预测，未来5年内，中国内地房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率为7%。而住宅项目25%的边际利润率，更是吸引着外资的眼球。面对内地快速发展的房地产市场，自2002年以来，外资进军中国房地产市场的步伐加快，上海、北京、广州等城市，外资地产商投资额迅速增长。目前有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%。据统计，2002年1—9月，上海房地产投资额56⒋99亿元，同比增长3⒈4%；广东、北京的投资增长率为30%、29%，其中重要增长因素是外资的进入。北京市统计局数据显示，2002年前三季度新审批外商投资企业1024家，合同外资额⒛3亿美元，比上年同期增长2⒍6%和⒑5%。而新审批企业中，房地产独资及合资企业最多，其中房地产合同吸收外资仅次于工业，达⒋1亿美元，增幅6⒏2%。在上海，外商对房地产投资热情浓郁。目前4000多家上海房地产公司中，外资地产公司占20%以上。 目前，港商和欧美跨国地产巨头代表两种不同的外商投资力量，在中国内地形成攻城略地之势。中国入世之前，国家政策对外资进入地产业还没有完全放开，但是境外资本的介入开始迫不及待了。香港地产巨头早在1992年捷足先登，抢食内地地产“奶酪”。据称，香港六大房地产集团——长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场各霸一方。长实及和黄在内地联手发展地产物业，单是和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。新世界中国、恒基中国及新鸿基在内地“圈地”多达2200万平方米。 新世界中国日前宣布，未来5年将在上海投资80多亿元人民币；新鸿基总经理郭炳江表示，只要条件合适，有机会就去做！同时，新鸿基已经取消多年前规定投资内地不得超过总资产10%的上限。而香港瑞安集团自1985年开始投资上海，并宣称将自身50%的资产投入中国内地。其投资项目瑞安广场、新天地均成为上海的地标建筑。近日，瑞安集团掌门人罗康瑞首度披露，来自英美一些投资基金正在与瑞安接洽，估计明年初由瑞安投股、这些基金参股，专门成立一个房地产开发公司，注册资金10亿美元，融资可能达到上百亿美元。 与港商直接进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商深知中国地产业仍处于多头垄断局面，因此进入相对谨慎，真正介入内地地产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓，同时收购盛世大厦，希望在中国能持续发展。新加坡嘉德置地集团日前宣布将在中国投资50亿人民币，其中7成投入上海。 据房地产业界人士介绍，欧美投资载体进入中国，一般会带来75%—95%资金，本地公司以各种方式出资5%—25%，共同成立项目公司，然后一起开发地产项目。目前，麦格理银行、hines、荷兰ing集团等海外基金组织，已进入中国房地产开发市场，其投资多集中在京沪两大城市。2002年，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团（ing）共同合资成立“中国房地产开发基金”，这是全球首家直接面向中国的房地产开发基金。其主要股东来自欧美、东南亚、香港、台湾地区的大型房地产企业和金融机构，首创集团在这个基金中扮演着策略性伙伴的角色。据对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓表示，在国家政策没有完全放开之前，外资要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关金融机构组建合资基金。而首创集团与外资合资经营地产开发基金就是一个很好的开端。 值得提及的是，欧美地产商进入中国，多选择中国最缺乏的建筑设计及二手房中介。目前全球最大的225家国际工程承包公司中，已有140家在内地开展业务。内地已批准120家中外合作或合营的建筑工程设计事务所。如澳洲亚五合、柏涛，美国 hok争相进入中国，染指国内住宅设计市场。而外资房地产中介真正进入中国开展业务，应当是2000年以后。21世纪不动产是cendant corporation （在纽约上市的服务业销售公司，目前市值180亿美元，世界500强之一）所拥有的一个知名品牌，2000年3月进入中国，是第一家进入中国服务行业的特许经营组织，主要定位在二手房中高端市场。21世纪不动产总经理比尔•亨特表示，我们在中国的目标是发展30个区域、2000家加盟店和14000名专业经纪人。2003年底预计在中国会有250—300家加盟店、在中国地产中介市场排名提升至第三位，在2004年成为中国最大房地产中介组织。 据知情人士透露，由上海有关方面主办的上海房地产中介十强企业中，包括港台资本在内的海外企业占了四席，即上海信义（台美合资）、上海太平洋（台资）、戴德梁行（香港、新加坡及美国合资），上海中原物业（香港与内地合资）。这些外资背景的中介机构已进入盈利阶段。如上海信义去年成交二手房1035套、成交面积1⒍5万平方、每套平均价格在147万元人民币，客户基本都是境外人员和跨国公司高级职员。太平洋、戴德梁行去年在上海交易额高达10亿元人民币。 直接进入中国房地产项目的跨国投资商也开始盈利了！新加坡嘉德置地总裁瘳文良表示，去年我们在中国已经扭亏，全年出现了一笔小盈利，今明两年中国将成为集团盈利的生力军。2001年嘉德置地在中国亏损890万新加坡元（410万美元），未来两年内嘉德置地将在京沪各地分别推出2500单元和1400单元，这些项目将获取40%的利润。而来自中国的收入很快将占总公司总收入的20%。 目前，中国经济的发展速度至少是周边国家的4倍，地产业作为国民经济的晴雨表，“金鸡独立”的独特魅力自然凸显：以纯回报率为例，目前上海楼市的水准在亚洲尚属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%—7%，而住宅高达8%以上。高档住宅投资回报更是明显，港台高档住宅投资的平均回报率在4%左右，而上海可能达到12%。而住宅项目25%边际利润也是吸引外资眼球的另一重要原因。 外资漠视中国地产？ 尽管中国地产业已经历十几年发展，目前市场也具有强大诱惑力，但是境外投资商依然理性地看重内地地产业的市场风险。近年来，除少数城市外，外资地产企业并未全面进入中国。可以说，外商在中国内地房地产市场的投资仍处于“摸着石头过河”阶段。而政策不畅、市场结构不合理、运作不规范、本土化陷阱及地产泡沫等都是外资进入的障碍。 据业内人士分析，根据世贸组织协议，中国政府3年内允许外商成立独资地产企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇等。国家政策对外资进入还没有完全放开，这在一定程度上制约了外资进入中国地产市场。同时，内地房地产偏重一级市场的新项目开发、二级市场不完善、交易过程冗长、市场中介欠缺、交易信息不透明，以及融资困难、物业质量偏低等弊端都加大了境外资金的投资风险。而资金出境问题也是影响外资在投资地产时犹豫不定的重要因素。因为从目前情况来看，资金出境仍然存在困难。而对于外资来说，能不能把利润转移回本土是其首要考虑的问题。另一方面，汇兑风险和税收风险也可能让这种投资“缩水”，影响投资利润。 建设部中国房地产协会副会长顾云昌认为，中国加入wto后，会出现外资进入中国地产市场的现象。然而，由于地产是很强的地域经济，我国的房地产市场更是独具特色。因此，不会出现大量外资涌入的现象，而且境外开发商也不会直接参与房地产的开发和建设。 据称，早在八十年代，以港商为代表的外来资金进入国内地产领域，流行的投资方式：当地出地皮，港商出钱；再后来是合资合作。尽管内地地产市场空间很大，但境外巨头却不敢轻易全面进入。其缘由是，房地产项目极具地方性，外来者务必适应当地习俗、人文、观念，而内地广袤地区决定其地产业的复杂多样性。基于此，经过多年发展，内地地产业并未出现跨国巨头独家垄断局面，而外商投资多集中在以上海为代表的沿海城市，并未在全国全面铺开。 有观点说，比照中外地产企业，国内地产企业的唯一优势是“土生土长”，而跨国地产企业的软肋也在“本土化”上，并为此付出昂贵代价。例如，早在1990年房地产热时，以香港开发商为代表的外商投资企业进入中国地产市场，他们自认为比内地及西方开发商更具优势。然而，很快他们就感受到现实的差距。香港嘉里建设受政策波动，为二等土地支付了最高费用。香港瑞安集团在1994年中国宏观调控期间，地价成本太高，致使瑞安广场第一期亏损30亿元人民币。有分析人士认为，香港开发商投资失误原因是把主要精力放在收购土地上，而忽略了营销和针对当地需要开发产品。房地产与其它行业不一样，它是地域性很强的产业。从世界各国来看，房地产投资与开发要渗透到其它国家比较困难，因为它是一种不动产，具有特殊性和地域性。 据称，以新希望、联想、海尔、tcl等国内大型企业为代表的“门外汉”，也开始涉足地产业开发领域。自2002年开始，一些新兴产业上市公司携带巨额资金介入地产“圈地”。现在有300多家以往做医药、it、家电，甚至机械制造、纺织服务、农业的“门外汉”也到地产市场“淘金”。而内地地产业存在“泡沫”，如地价飞涨、供大于求、增长过快。“门外汉”的进入会更加激起“泡沫”重新泛起，一旦“泡沫”破裂，房地产市场又将出现“黑洞”。而1992—1993年中国内地地产“泡沫”令跨国地产巨头心有余悸，因此在进入中国时比较谨慎。 外资地产带来什么？ 值得注意的是，外资不会携带资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的两万家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，与市场经济的要求不相适应，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。 当然，外资进入房地产领域在带来冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质,改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而国外先进的房地产服务公司的进入必然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准，进而提升地产业的供给水平，实现产业升级。 从投融资的角度来看，虽然到目前为止，外资开发商在内地开展的房地产业务失败的教训多于成功的经验，这个局面也不会在中国加入世贸组织后立即得到改变。但是更多的财团包括境外的资金会通过融资、投资的形式通过同内地机构合作从事房地产业务。外国金融机构的经营理念、服务意识和管理方式必将给我们的金融业带来巨大影响。而地产业的发展离不开金融业的支持，目前国内金融业的管理和服务水平低下更是让外资对内地房地产企业的冲击“雪上加霜”。 6月底，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。北京华远集团董事长任志强表示，有50%以上的地产企业会垮台、70%以上的项目将无法继续。 中国社科院经济研究所研究员汪利娜则认为，近几年，我国房地产持续升温，个人住房抵押贷款利率持续走低，吸引越来越多的人涉足第二套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。因此伴随着金融自由化，金融纪律弱化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。而目前内地房地产企业的开发资金70%—80%源自银行贷款，基本上所有风险都压在银行一家。因此，央行出台严格的地产信贷政策十分必要和及时。对房地产开发队伍进行清理，有些业绩不好、信誉又差、整天玩空手道骗银行贷款的企业在这次调整中将淘汰出局。 央行新规定的出台，对跨国地产巨头及外国金融机构而言，无非是一个利好消息。汇丰银行上海分行副行长李峰表示，我们刚刚与戴德梁行达成协议，双方将联手开拓境外客户在内地置业的相关服务业，向客户提供交易、财务、租赁、管理等一整套—站式房屋消费服务。我们的合作是看好上海乃至中国房地产市场的发展前景。 戴德梁行上海公司总经理张国正表示，随着上海国际化的进程，在上海的境外雇员数量不断上升，他们在上海购置物业随之不断上升。除了购置物业的境外雇员外，大部分的境外雇员会采取租赁的形式，上海的物业租赁也有很大的上升空间。2002年，全上海的商品房6%是境外人士购买，总的金额高达80亿。而个人房地产消费信贷已经成为各个商业银行抢夺的优质资源。但是，面对这个迅速增长的高端房地产个人信贷市场，除了建设银行上海分行曾在2002年10月推出了面向境外人士的外汇按揭贷款，其他中资银行似乎还没有开展这方面的业务。此次合作，汇丰银行凭借良好的境外客户资源，意图打开上海物业的高端市场，并更好的给汇丰客户提供一种在上海投资房产的机会。 李蜂说，针对境外人士，汇丰银行将根据国际市场价格，而不是央行规定的按揭贷款利率来执行。就现阶段，国际市场最优惠利率较央行规定的按揭贷款利率有一定价格优势，给客户最优惠利率上下浮动1个百分点。而目前美元的最优惠利率是⒋25%，这与国内央行规定⒌04%按揭贷款利率相比，有较大价格优势。在按揭比例上，我们没有硬性规定，一般六成、七成。经过评估，如果贷款人还款能力有保障，还可以放宽。而新业务不会局限在贷款方面，很多境外客户都不知道在境内置业的手续，而一旦在内地投资，后续的贷款、出租、收租、汇款这些事项都是非常的繁琐。境外客户也不可能经常到内地来，所以这些都制约了境外人士在上海的置业投资，而汇丰和戴德梁行就志在解决这些问题。在客户购买物业的同时，客户就可以和戴德梁行签订委托协议。这样，就可以由戴德梁行负责物业的接收、检验、交付使用工作。随后，戴德梁行还能够通过自己的租赁网络，把房产进行出租，由戴德梁行负责代收租金，完税之后，就可以把租金通过汇丰银行，汇到境外客户的账户上。目前，外汇管理的相关规定，对此类购汇项目是可以进行的。客户要做的是决定要购买哪一处物业，后面的事情由两家帮他们安排好。汇丰的野心不局限在一手房的交易上，也看好二手房市场。李峰说，通过戴德梁行的泛城租售网，我们也可以进入二手房市场的金融服务。由于上海二手房交易日趋活跃，其金融服务也日益成为各大银行的争夺目标。我们也同样给购买二手房的境外人士提供金融服务。根据不同的风险，不同的物业有不同的定阶。而二手物业的定价可能略高，这样提供二手房交易的金融服务就可以有更多的利润。 除了上海，汇丰也试图进一步拓展在内地的业务。“如果上海的试点情况良好，我们将向内地其他的9家分行推行。我们会向境外客户建议，如果他们要投资上海物业，就可以找戴德梁行来进行管理。”李峰说，“客户获得汇丰个人金融服务已经不局限在存款、债券、证券投资，更扩大到物业投资。如果有机会，汇丰希望面向国人提供全方位的房贷服务。” 伴随着我国对现有房地产法规进行全面清理，并依照世贸组织非歧视贸易原则、透明度原则和市场准入原则等准则，以往那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等“黑箱作业”和寻租等行为将不合时宜，投资环境将得到进一步提升。跨国地产巨头特别是欧美资金进入中国地产开发领域的步伐可能加快，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面也会得到很大改善。未来中国房地产市场竞争会更加激烈，竞争将使中国地产开发、规划及服务水平等方面得到较大提高，竞争最终将促成中国房地产市场迈向成熟。 |
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