| 国内甲级写字楼市场只有内资才会购买的“定律”正被悄悄打破！位于上海徐家汇地区的一处甲级写字楼，开盘仅一个月售出1.5万平方米，在买家中出现了许多外资企业的身影,外资客户纷纷购买上海的高档写字楼，这一景象在前些年还非常罕见，如今却频频出现。 外资企业对资金的运用一向严谨，他们着手购买写字楼是否是某种市场信号呢？他们是看好未来写字楼市场的良好投资“钱”景，还是在豪赌人民币升值预期？ 海外资金大举进入 最近，有关海外资金大举进入上海写字楼市场，寻求整幢收购甲级写字楼的消息不绝于耳，海外资金正在对上海甲级写字楼市场形成狂扫之势。 对于目前的状况，仲量联行中国区董事陈立民表示，从2004年年中开始，上海甲级写字楼市场已经出现了越来越多的海外资金的身影，到目前这股力量更加凶猛，已经有多起海外资金整幢收购上海甲级写字楼的案例出现。 据戴德梁行最新统计，上海写字楼一改过去基本中资购买格局，2004年以来，外资购买增多明显：著名的劳力士公司在淮海路购买甲级写字楼，欧洲某国的上海领事馆也在市中心的一幢甲级写字楼里购买了1000平方米的面积办公，地处徐家汇商务圈的飞洲国际广场的购买客户更是来自多达10个国家和地区。 近年来，上海甲级写字楼的市场吸纳量每年达35万-40万平方米，今年甚至出现供不应求之势。7年前的亚洲金融危机曾一度让上海部分写字楼的空置率高达4-5成，但目前浦东和浦西写字楼空置率已分别降至17％和10％的新低。3年内，上海写字楼平均租金水平上涨了近6成。 随着上海甲级写字楼租金自2001年开始的近3年的增长，一些业务稳定发展的外资企业意识到，花10年左右的租金可以购买具有50年产权的写字楼的经济性。加之购买市中心本已稀缺的可供购买的甲级写字楼，对于其公司战略布局的意义，一些有前瞻性眼光以及资金实力的外资企业开始购买甲级写字楼。人民广场商务圈的甲级写字楼报出了每平方米3000-3600美元的价格，仍然吸引了较多的买家成交，徐家汇商务圈的飞洲国际广场更是凭借其在轨道交通以及硬件品质等方面的综合优势获得了市场的认可，在推向市场的5个月时间里完成约30000平方米的销售，20楼以下的中低区楼层全部售完。 无独有偶，近日，位于广州火车东站旁的中泰国际广场迎来一位大客户——普华永道。这家世界顶尖的会计师事务所，在这栋甲级写字楼里一口气买下了5600平方米的物业，作为其华南分支机构的办公场所。 戴德梁行发布的《2004年三季度市场透视》显示，近期外资企业租赁个案进一步增加，一些外资企业开始考虑大面积购买甲级写字楼。这些表现活跃的租户或买家，以从事证券、金融、贸易及各种专业服务的机构为主。随着中国加入WTO和泛珠三角经济合作战略确定，作为华南中心城市的广州，已有越来越多外资企业争相进驻，其区域性总部经济效应开始显现并将持续增强，当地多年来波澜不惊的甲级写字楼市场异常活跃。 戴德梁行广州公司助理董事张智聪表示，以现时广州地标建筑中信广场为例，其最近平均出租率高达98％，用国际通行的标准衡量，空置率实际上已经为零。与市场上租赁需求活跃而物业存量有限相呼应，中信广场等优质物业租金增幅则多达5％；与此同时，甲级写字楼售价表现坚挺，每平方米可达人民币12000元-14000元。 对于正在加紧进入内地甲级写字楼市场的海外资金，目前有各种不同的分析，较多的专家认为这些资金与海外的热钱有密切的关系。对于上海的地产市场来说，能够从2004年影响到2005年的除了央行加息仍有悬念之外，最为重要的就是海外热钱。 众多海外投资机构目前选择潜伏在上海地产市场之中，而现在已经浮出水面且最为著名的要属世界投资银行摩根士丹利，其旗下的房地产基金也已参与到上海房地产项目的投资中。在去年年底，这个受到世人广泛关注的投资银行整幢买下了锦麟天地酒店式公寓，虽然目前摩根士丹利并没有出面对收购的确切金额给予透露，但是业内流传最广的估计是购买价超过5亿元。 此后，有关海外资金寻求整幢收购上海写字楼的消息开始增多。海外资金在上海地产市场中呈现得力量越来越大。中国人民银行上海分行的一位官员透露，目前在上海别墅以及市中心的高端住宅、写字楼市场中，外资购房的比例已达到40%。然而上海市房地局的统计资料则显示，2004年1-10月，海外购房的比例仅占3.85%，这意味着外来资金主要流向高端市场。因此有观察人士认为，高端物业的升温是典型的热钱活动征兆。 有关方面的资料显示，在目前投入到上海房地产市场的100亿美元外资中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右。而摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2-3年内将快速增加至20亿美元。 外资缘何争购写字楼 业内人士认为，外资企业争购上海甲级写字楼的原因是多方面的。 其一，目前租赁型写字楼市场表现突出，甲级写字楼租金不断上扬。最近一到两年交房的几个主要的甲级写字楼报价都达到了每天每平方米1美元；相比之下更为引人关注的是，预计在2004年底至2005年上半年交房的一些目前正在预租的甲级写字楼，其租金报价也达到了每天每平方米0.8-1美元左右。一般来讲，甲级写字楼大多采取先用较低租金吸引知名大客户入住，待一定比例的入住率后提升租金的租赁策略，有的楼盘租金提升甚至达到50%以上。据此可以预见，这些甲级写字楼交房后，租金报价将超越每天每平方米1美元的水平。 其二，写字楼市场受宏观调控影响相对较小。据分析，开发甲级写字楼的开发商一般为资金实力雄厚的大公司，而且在投资计划上，一般也考虑到写字楼开发对于资金的较高要求，资金安排相对较为稳妥，因此受宏观调控影响相对较小。另外，宏观调控主要针对某些投资过热的行业，写字楼的客户遍布各行业，而且都有着实际需求。即便存在投资客户的购买，也只是部分成熟的并且有资金实力的投资群体的介入，规模不大而且素质高。 其三，跨国企业的长期战略。一家著名的国际钟表集团近日在淮海路购买了甲级写字楼；某跨国企业“变租为买”，将原来上千平方米的办公场所买下。一些在上海一直租用甲级写字楼的世界500强企业，由于在华业务不断扩张，加之租赁写字楼租金上涨以及扩租空间的限制，已纷纷打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。此类客户需求面积很大，在1-3万平方米之间，而且这一趋势还在继续发展。由于不少入沪跨国公司逐步进入"战略稳定期"，用他们的话说，花10余年的租金，购买产权50年的写字楼，在公司业务稳定发展、写字楼走势上扬的前提下，应该更具经济性。 另外，豪赌人民币升值预期是促使海外基金介入的重要动因。中房指数系统高级分析师陈晟认为，目前进入上海地产市场的海外资金从去年年中就已经开始，当时大多数的资金进入了上海高端住宅市场，但现在更多的资金开始流向上海甲级写字楼和高档酒店。这些资金不排除有押宝人民币升值的热钱！ 一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产，实际上并不是看好房地产，而是看好人民币升值的前景，这些海外资金更倾向于豪赌中国汇率的变化。而外资买房享受国民待遇，因此大量资金就通过这一途径进来了。 也有业内人士认为，海外资金大规模进驻上海主要是看中了上海房地产的发展前景。尽管上海房价在国内很高，但和亚洲其他国际化城市相比，房价依旧偏低，投资回报率相对较高。海外资金是在追逐利润空间，因此并不是单纯的热钱。国际基金通常可以接受的回报率是7%，而目前上海甲级写字楼实际的回报率已经达到11.28%。这样高的回报率不可能不引起海外基金的关注，整幢收购对投资者有很强的弹性优势，许多的投资者购入整幢大楼后会重新包装或提升租客的档次，对于发掘投资空间有很大的提升作用。 事实上，已经冷了近十年的上海写字楼市场正在趋好。虽然一般的写字楼发展商并不愿意出售物业，但是许多已经苦等了十年之久的发展商现在也愿意放掉手中的物业来换取现金，而那些国际基金的大规模进入则是看好了上海未来几年写字楼市场的良好预期。 投资写字楼，不仅可以坐拥良好的现金流，而且风险相对较低，比较适合长期投资，这也成为上海写字楼投资潮日渐兴起的主要原因。安家集团董事长张旭东认为，上海写字楼市场的市场机会甚至比住宅市场更大。 到2006年底中国对金融业完全开放时，将会有更多金融系统的跨国公司进军中国，届时对写字楼的需求将出现成倍地增长。据摩根士丹利的例子显示，其在香港有超过2万平方米的办公楼，但是在上海却只有200平方米，如果2006年金融业全面开放，它们的增长速度将会是100倍。如果金融行业这样继续发展下去，供给远远追不上需求。 “牛市”后的理性调整 早在去年11月份曾有人预测，2005、2006、2007年这三年上海甲级写字楼的租金会直线上升。而去年出现的甲级写字楼热销已预示了上海写字楼市场“牛市”的到来。 上海写字楼的需求量在过去几年始终保持在每年平均40万平方米左右，但是随着各方面发展速度越来越快，预计对写字楼的需求量将会从40万平方米增长到50万平方米。而根据现在的情况，2004年写字楼的供应量只有40万平方米，今年也只是50万平方米。 1月11日，全球知名物业顾问公司高力国际发布2004年第四季度写字楼报告显示，上海甲级或超甲级写字楼空置率由上一季度的10%紧缩至7.2%，再度创下十年新低，同比下滑了近一半。另外，上海甲级写字楼平均租金则上升至每月每平方米23.7美元，较第三季度增长6.8%。 自2002年以来，上海写字楼市场开始“多云转晴”，其中甲级写字楼的市场吸纳量保持了每年35万-40万平方米的较高水平，今年甚至出现供不应求之势；7年前的亚洲金融危机曾一度让上海部分写字楼的空置率高达4-5成，但目前浦东和浦西写字楼空置率已分别降至17%和10%的新低；短短3年来，上海写字楼平均租金水平上涨了近六成，其中甲级写字楼的租金已恢复至每天每平方米0.7美元的水平，销售平均价位稳定在每平方米2万元人民币左右。 来自新加坡的嘉德置地集团预计，上海写字楼市场投入和需求同步放大、租售价格稳定上涨的势头至少还将持续5年。 上海甲级写字楼市场正在显示出十年来最为强劲的走势，伴随着空置率的降低，租金水平不断上涨，高力国际对今年市场的预测是，由于2005年共有七幢甲级或超甲级写字楼竣工，释放约48.3万平方米的空间，年末空置将回升至10%水平，但同时预计平均租金将上升6.2%达每月每平方米25.2美元。 然而，2004年10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。 分析人士认为，浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金再次回到了榜首的位置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此预计这一格局在今后的几个月内将不会有很大的变动。 纵观上海甲级写字楼市场，理性调整是一个很明显的趋势特征。过去两年有限的写字楼供应，至2005年将迎来新一波写字楼供应高峰。其中一些新竣工的写字楼项目将会进一步加剧该区域的竞争。分析人士指出，随着国际化程度逐渐提升，上海写字楼供求格局将再次变换，在未来2-3年，上海甲级写字楼走势将有微妙变化。 据中原地产的报告，2002年底至2003年初，上海批出了大量办公用地，按照新写字楼3-4年的建设周期计算，2006-2007年又将是新一轮供应热潮。预计至2007年底，上海甲级写字楼新供应面积总计将达230万平方米。相比现今甲级写字楼总量的330万平方米，今后几年内上海甲级写字楼增量将达70％。这一大货量上市后不但供不应求局面会瞬间逆转，上海甲级写字楼市场也将进入新一轮消化期。而和甲级写字楼相比，虽然乙级写字楼市场租金会有小幅上扬，但整体上供需将处于平衡状态，价格水平也将保持平稳。FIC |
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