| 目前，我国经济适用房是由房地产开发商承担建设和销售任务的。对于房地产开发商而言，在现有的融资渠道中，银行贷款是主要的资金来源。然而，单一的资金来源势必增加开发商和银行的经营风险，因此在当今外资涌入中国寻求利润的背景下，将外资引进北京市经济适用房建设，值得探讨。 就目前北京市房地产外资政策来看，有些方面的限制比较多。例如，规定外商投资北京房地产不能够独资，必须和北京市具有开发权的房地产公司合资。合资企业必然增加外资的交易成本。再如，规定外商不能从事成片的房地产开发，而这正是北京市急需资金的项目。从总体来看，北京市的房地产外资政策在不断完善中，有些限制已逐步取消。随着中国加入WTO，在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面（包括房地产估价、物业管理、中介服务等）允许外商成立合资、合作企业，并在5年之内开始允许外资成立独资企业。另外，在勘查设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外商成立独资企业。 北京市房地产业引进外资的特点 在房地产投资中，引进的外资合同额比较大，有时外商的一次性投入也比较大。例如，香港长实及和黄集团的东方广场项目，仅拆迁费就高达50亿元人民币。据北京市统计年鉴的统计，至2001年，全市共有房地产开发企业1142家，资本金总计达765.06亿元，平均0.67亿元，资产总计4522.81亿元，平均3.96亿元；其中港澳台投资企业192家，资本金总计261.08亿元，平均1.36亿元，资产总计1337.03亿元，平均6.96亿元；外商投资企业88家，资本金总计109.03亿元，平均1.24亿元，资产总计4972.79亿元，平均5.65亿元，略低于港澳台资企业的平均资本金数额，但仍高过全市企业的平均水平。 近年来，由于受东南亚金融危机的影响以及我国不确定的房地产投资环境，外商投资谨慎，投资规模处于萎缩状态。见表1 2002年以前大部分房地产外资均投资于豪华别墅、高档公寓、商业性和娱乐性房屋，尽管开始由于外汇平稳的需要，外资只能集中在高档外销项目上，但自1998年以后，国内的经济适用住房建设体系已经启动，但外资却未能扭转偏高档的投资结构。据了解，北京市目前没有一个经济适用住房项目有外资参与。 目前，投资北京市房地产开发的多以港商为主。由于香港房地产市场已趋于饱和，十大地产巨头间的竞争日趋激烈，行业利润变薄，所以在内地寻求突破口的港商的动作比任何业内同行都快。到2002年底，港商投资北京房地产业建设项目已达411个，合同外资达88.7亿美元，分别占全市外商投资房地产业72.2%和72.3%。 有别于港商热衷房地产开发，欧美外商深知目前中国房地产开发市场处于大型国企垄断局面，所以发达国家的投资商进入中国房地产市场相当谨慎，主要以内地最缺乏的建筑设计和房地产中介为主。据统计，北京市场上的住宅房有10%以上是外商设计。 外资在投资北京房地产时，多选择合资方式，并注重合作中方的背景。合资、合作方式占外资企业90%以上。说明本土化运作是外商投资北京市房地产的重要特点。因为房地产开发前期工作复杂，尤其是土地获取对外来投资者难度很大。所以直接与拥有土地使用权的中方合作，可以减少投资风险。而且中方合作伙伴多为有着房地产开发背景或者是长期与房地产业务相关的企业，从而为外方获得相对的市场优势。 北京市为经济适用房建设引进外资的方式 从以上分析可知，目前北京市利用的外资以港澳台尤其是港资为主，而且90%以上采用合资与合作方式：通常是海外投资载体带来75%－95%的资金，本地公司以各种方式出资5%－25%共同成立项目公司。涉足的项目多是高端房地产项目。经济适用住房项目由于具有社会保障性质：土地行政划拨、销售价格由政府指导定价、利润率限制在3%以内，基本上是由京属房地产企业承担开发的，外资并未涉足。而从目前相关政策可知，投资于经济适用住房建设是符合我国住宅体系建设的方向的，政府支持而且利润稳定。外资投资经济适用住房建设也将为今后进入我市住宅开发领域尤其是中低端房地产项目创造了良好的平台。 鉴于此，吸引外资到我市经济适用住房项目的建设目前不适宜采用直接投资（独资、合资、合作）的方式，主要是因为，第一，利润率低；第二，汇兑和税收风险也有可能使投资缩水；第三，目前资本项目管制，外资将利润转移到本土比较困难。第四，缺乏投资退出机制，风险一旦发生，投资者可能血本无归。这样，外资不会冒着较大的投资风险在东道国获取如此低的利润。所以建议采取间接投资的方式。 间接投资方式主要是指房地产证券化。房地产证券化，是指房地产投资直接转化为有价证券形态，从而使投资者与房地产标的物的关系由拥有房地产产权转变为拥有有价证券的债权。即从直接的物权关系转变为持有证券性质的有价证券，使房地产的价值由固定的资本形态转变为流动功能的资本性证券。就房地产外资而言，证券化实际上消除了实际资产经营中面临的风险，同时通过组合投资消除资本市场非系统性风险。 根据国内外经验，房地产证券化有以下几种形式： （1） 房地产企业发行股票成为上市公司 （2） 房地产企业买壳上市 （3） 以房地产基金为表现形式的房地产证券 （4） “准房地产证券”，主要是住房公积金和住房合作社两大类形式 （5） 以债券为表现形式的房产证券 （6） 住宅抵押贷款证券化 第一二种方式都是以房地产企业为投资载体，借助股票市场尤其是二级市场，外资将投资转化为证券投资。然而，一方面，目前北京市上市的房地产企业有限，*共有三家上市公司：天鸿宝业（600376）、先锋股份（600246）、金融街（000402），两家房地产企业控股公司：ST珠江（000505）和阳光股份（000608）。另一方面，外资进入股票市场在二级市场上进行股权投资受到政策的一定限制。第四种方式，就我国国情而言，住房公积金还未进入资本市场，住宅合作社是属于公益性的组织，不以盈利为目的，外资目前不能进入。第五种方式则受到我国债券市场不完善的限制，主要是只有上市公司可以发行公司债，而企业债券的发行又有严格的限制，地方政府又无权发行地方公债，所以利用债券引进外资存在政策性障碍。第三、六种方式可以尝试。尤其是第三种方式在我国房地产市场上出现了雏形。本文将从操作角度对外资利用房地产基金探讨经济适用住房引进外资的方式。 1、房地产信托投资基金（REIT）简介 房地产信托基金（REIT）是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成。它实质是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或受益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理；通过多元化投资选择不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效的降低风险，取得较高收益。它采用股份公司的所有制形式，将被动投资者股东的资金吸引到房地产业中来，其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市及流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，而且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件。 REIT主要可分为权益型、抵押型、混合型及有限期——自我偿付式四类。权益型REIT直接投资并拥有房地产，靠经营房地产来获得收入；抵押型REIT募集各种资金用于发放各种房地产抵押贷款；混合型REIT则兼有以上两种业务，而有限期——自我偿付式REIT则主要是在某一确定的期限内购买和经营资产，在期满时由董事会或受托委员会将所有的资产卖出来偿付债务，并将剩余收益分配给股东。 2、经济适用住房利用REIT引进外资的运作模式 目前，我国已有房地产投资基金。由万通发起成立的富华通房地产投资基金就是台资、港资参与的，其规模达10亿美元。不久前，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团（INGGROUP）共同合资成立了“中国房地产开发基金，主要股东来自欧美、东南亚、香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业，首创集团是这个基金的策略性伙伴。 而运用类似于抵押型REIT方式为经济适用住房筹资的方式也已有先例。北京国际信托投资公司推出又一资金信托产品。这个名为“三环新城经济适用房开发建设项目资金信托计划”的产品，预计募集资金规模不超过1.6亿元，预期年收益率不低于4.5%，期限为一年半。加入信托计划的单笔信托资金金额最低为30万元。信托资金将以信托贷款方式贷放给三环新城项目的开发商北京懋源苑房地产开发公司，用于三环新城经济适用住房项目的开发建设，辅助进行资本市场投资和资金市场运作。在资金收益和安全方面，本次信托计划还款的主要来源为住房项目的房屋销售款。另外，为确保信托财产的安全，北京懋源苑房地产开发公司全部股东向北国投提供100%股权质押。 鉴于我国资本市场发展状况以及经济适用住房的微利性的特点，建议采用权益型有限期——自我偿付式REIT的运作模式。外资可以作为战略投资者。（运作模式见下面附图） （1）基金规模、期限 由于我国房地产投资信托基金刚起步，缺乏相关的发展经验，所以基金规模不宜太大。根据建设部2003－2004年经济适用住房投资计划，2003年计划投资90亿元，2004年计划投资100亿元，投资规模可以考虑20－30亿元，并根据发展需要调整该标准。期限以10－15年为佳。 （2）资金筹集 以公募为主。目前我国整个产业投资基金处于摸索阶段，如果大量采用私募方式，不利于保护投资者利益以及产业投资基金的规范发展。公募方式有严格规定并有主管部门审批，符合REIT的要求。 （3）组织形式 由于经济适用住房成片开发，为便于集中管理和规范操作，建议采用公司型组织方式。 （4）变现方式 由于经济适用住房的微利，可以采取开放式REIT，通过不断发行新股票并将其销售给投资者，同时经营收入用来购买额外的房地产，通过其他房地产的经营收入提高整体的投资收益率。但开放式REIT在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价。 （5）投资管理 可以投向未上市房地产公司的股权或其他实物性房地产和进行证券投资。但需注意： 第一，对经济适用住房的开发建设投资不得低于基金资产总额的一定比例，应依据国家法人股占基金总资产的比重而定，但应大于基金资产的额10%。 第二，对符合国家住宅产业质量设计标准的住宅开发、建设与流通企业进行股权投资和其他长期投资。 第三，对任何单一项目或企业的投资不得超过基金净资产的20%，对证券投资不得超过基金净资产的15%，其中必须保持一定比例的国债和不低于A级的债券份额。 3、配套政策 （1）制定房地产投资信托基金的相关法律体系 目前，我国相关的法律仅有《信托法》和《证券投资基金法》。REIT属于产业投资基金，而1995年颁布的《中国境外产业投资基金管理条例》，主要是对创业投资基金进行管理，并未涉及房地产投资信托基金。所以应制定相应法律和管理措施，完善现有法律体系，为其创造良好的法律环境。 （2）实行税收优惠政策，避免双重纳税 由于权益有限期——自我偿付式REIT投资于经济适用住房，应对其实行税收优惠。对于外资从REIT中最终获得的分配收益应免税。 （3）对投资于经济适用住房的REIT外资投资者获取其他非经济适用住房房地产项目在同等条件下给予优先权。 FIC |
新闻热线 投稿热线 关于我们 联系我们 招聘/合作 版权声明
广告发行：北京新华信邦国际文化传媒有限公司 国际刊号：ISSN2225-5842 地址：北京市朝阳区东三环农光里212号楼
邮箱：fengfulin315@163.com 电话：010-67326716 传真：010-67355597 手机：18610205315/13241384465
中外煤炭经济 版权所有 违者必究 京ICP备案号11045526 技术支持：山西博科硕
