| “深万科”收购“浙江南都” 2005年3月4日，万科企业股份有限公司（000002）发布公告，宣布出资18.5785亿元人民币，收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70％股权、苏州南都房地产公司49％股权和浙江南都房地产公司20％股权。 这一笔万众瞩目的重大收购案终于尘埃落定。 这是一桩什么样的收购案? 3月7日晚，万通集团董事局主席冯仑感慨地说，“深万科”董事长王石收购“南都”，很可能是中国房地产界大整合的开始，在这场大整合中，一个个倒下的是区域性房地产公司，站起来的，则是全国性地产公司。 2005年 中国房地产业 是进是退? 我们如此关注发生在2005年3月的“万科收购南都案”，是因为中国房地产业所面临的是这样一种形势：2005年被定义为中国房地产业的降温年。 2005年3月26日，国务院发布的《关于切实稳定住房价格的通知》（即《国八条》），《国八条》是一道政府令，是一道下令各级政府从房价高地撤军的政府令，是一道下令政府从房地商神圣同盟中倒戈的政府令，是一道下令政府从房地商联军中宣布起义、发动兵变的政府令。 对于中国房地产业来说，此次兵变其意义不亚于“八.一”南昌起义。 《国八条》中的第二条为： 二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 对于住房价格做出如此严厉而明确的规定，建国五十六年以来，前所未有。 将“房价提高到政治高度”的提法，表明了房价问题的严重性，房价问题己事关全局，事关中国经济的安全。过热的中国房地产业己成为中国经济的心腹大患，成为从2003年10月以来，所发生的通货膨胀的发动机。所以，对房价要建立政府负责制，直接问责省政府，将省政府明确为直接责任人。 这是真正意义上的釜底抽薪。 政府的决心如此之大，可见房价问题的严重性。 如果说《国八条》显示的是政府打压房价的决心，那么，“3·17”房贷新政是政府打压房价的一剂猛药。 中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。提高了个人住房贷款的首付款比例及贷款利率。 由于首付款比例及贷款利率提高的幅度并不算大，所以它实际上是央行所发出的一个强烈的信号，这个信号一是显示了央行对中国房地产市场形势过热的总体评价，并显示了央行自2003年以来，所出台的一系列的遏制中国房地产市场过热的金融政策，不但会继续，还会加强。此举还暗示：不排除央行再次加息的可能。 尽管“3·17”房贷新政出台才不久，人们估计，房地产市场对“3.17”房贷新政做出反应尚需时日，至少需要两三个月，而且不可低估房价疯涨的惯性。2005年第一季度，中国的房价又上涨了9.8％。 可出人意料的是，市场很快便对“3.17”房贷新政做出了强烈反应。 2005年4月的春季北京房展会历来被视为中国房地产市场的睛雨表，尽管这届房展会仍然观者如过江之鲫，摩肩擦踵，呵气成云，比往年的春季北京房展会参观者多了好几万人，但成交额却比去年同期的春季北京房展会下降了四成。 而上海的房价则应声而落，上市交易的二手房数量大幅增加，许多好不容易才抢到楼花并己签了购房合同的人毁约退订，许多人慌不择路地抛出手中囤积的房产，此时不逃，更待何时?不过两三周，房价便降了二成。 从房地产市场传来的消息表明，就在《国八条》发出之后，全国各省市都出台了打击房地产投机的措施，房地产投机的狂热开始受到抑制。“3.17”房贷新政出台不过一月，房价的拐点己现。 在这样的形势下，2005年，中国房地产业的大鳄们是进是退?这个问题便尖锐地摆在了所有的大型中国房地产企业的面前。 “深万科”选择了“进”，而“浙江南都”选择了“退”。两家都是中国房地产业的大型房地产企业，还都是强势企业。面对同样的市场形势，为什么两家企业做出了完全相反的抉择?那么，凭什么选择“进”，又凭什么选择“退”，“进”“退”之间，又有何奥妙?谁对谁错? 鸡蛋换粮票? 许多中年人可能对那个“鸡蛋换粮票”、“包谷面换大米”的时代还记忆犹新。我们常给我们的孩子讲那个时代，不是出于忆苦思甜，不是出于一种政治需要，不是出于一种要人家对自己感恩戴德的心理需求。 这是一种怀旧，就像我们在欣赏一张发了黄的老照片。读一读这样的老照片，酸辣苦甜都会在我们的心头翻涌。 中国的粮票始于1958年，是大跃进和反右所结出的苦果，是跟大跃进和反右一起出生的，是跟大跃进和反右一起呱呱坠地的。在中国的历史上存在了二十多年，那是贫穷和饥饿的二十多年。 而“鸡蛋换粮票”、“包谷面换大米”大约出现在七十年代末，八十年代初。 那时农村人拿了他们的鸡蛋，到城里来换城里人手中的粮票。那时候，经过了二十年的漫长的喘息和休整，粮食情况终于稍有好转，城里的副食开始渐渐地多了起来，而农村艰难依旧。 于是，农村人拿着他们舍不得吃的鸡蛋，到城里来换城里人己稍嫌富裕的粮票。因为鸡蛋对于农村人来说还是奢侈品，而且填不饱肚子，不如粮食实惠。十斤粮票开始能换五个鸡蛋，后来能换三个。十斤粮食能饱上七八天，五个鸡蛋只能吃一顿，所以，农村人宁可以“鸡蛋换粮票”。 那时候，这是一种“投机倒把”行为，而在一段很长的历史时期，中国的《刑法》中是设有“投机倒把”罪的，因为粮票是一种国家用于粮食配给的无价证券，是不准上市交易的。 可此种交易遍布中国的大街小巷，是发生在贫苦农民与城市居民之间的，一种粮食配给与实物的生存扶助。谈不上营利或谋利。 今天我们将“万科”收购“南都”案比喻作“鸡蛋换粮票”，毫无嘲讽或讥讪，甚至也无所谓褒贬。仅仅是因为这个比喻形象、生动、准确。 “万科”看中了什么 “深万科”看中的是“浙江南通”手中的粮票。 此次交易，“深万科”将付出约18.6亿元人民币现金，现金在三年内分四次付清，2005年9月25日之前，先一次付清其中的50％。 那真是“好大一个蛋”，那是“好大的一个鸡蛋”。 是什么使“深万科”在这样的春寒料峭的季节，下定决心要斥巨资收购呢？ “深万科”的此次收购，将获得上海和江苏总共六个项目的219万平方米的项目资源用地，这相当于“深万科”将现有资源项目用地扩大了四分之一，预期未来将产生3亿元的净收益。 “深万科”此次取得的土地价格，远低于这些土地目前的市场价格。根据测算，此次交易中土地的均价为每平方米750－1050元，但是2005年土地的市场价格大多在每平方米2000元以上。 “深万科”收购“南都”，意在做出新的战略布局：进军长三角。 苏州一直是“深万科”觊觎已久的风水宝地，2003年，“深万科”在争夺苏州工业园区金鸡湖湖畔的地块时，因为地价太高，最终放弃。在这次收购“南都”中，“深万科”一把将“南都”名下的苏州玲珑湾项目悉数收入麾下，仅此一块土地面积就达145万平方米。报了一箭之仇。 “深万科”此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到“深万科”土地储备的40％。 对于此次收购，踌躇满志的王石评价说，“今后，深万科要全国巡回，一个城市一个城市地收购，就像老‘沃尔玛’开着他的老爷车，带着他的狼狗，一个城市一个城市地看他的超级市场”。 “浙江南都”：意在套现 与“深万科”的逆流而上相反，“浙江南都”选择了顺流而下。“深万科”在全面出击，而“浙江南都”在收缩防线。 在中国房地产业的战场上，各有各的活法。 也许,“浙江南都”将手中的“粮票”换成“鸡蛋”以“落袋为安”，在许多房地产业的老总来看，更显老谋深算。 “浙江南都”集团是名闻江浙的地产商，2004年总资产达29亿美元，其董事长周庆治则连续四年上榜《福布斯全球》中国大陆100首富企业家，是次交易则几乎出让了“浙江南都”在江浙沪三地，除杭州外的所有最优质地产项目。 “深万科”3月4日发布的公告表明，“浙江南都”旗下的三家公司——上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产，累计债务达到50亿元左右。这正是“浙江南都”将所储存的土地急于变现的原因。 3月14日，上海中桥的一位知情人士透露：“南都”的确存在资金缺口，这与其骨干公司上海中桥的两位国际投资人的撤资直接相关。 上海中桥成立于1994年，1995年开始，国际金融公司（IFC）和美国国际集团（AIG）下属的亚洲基础建设开发基金，收购“中桥”30％股份，此后“中桥”的主要业务集中于投资城市基础设施项目。 2000年，“中桥”将业务拓展到房地产领域。不料，房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突，作为世界银行下属的半官方公司，该公司的章程规定，不能经营房地产业务。 在2003年下半年，两家国际投资人决定撤资，此时，正是“南都”急需资金的时候，从而形成了资金缺口。 “君子不立危墙之下”，周庆治决定向海外私募，解决迫在眉睫的资金问题。 “深万科”的品牌和管理能力，素来得到“南都”的认可，而当周庆治拿着和“深万科”的协议，给各家银行看时，各家银行行长纷纷表示支持。最后的结果是，“南都”退缩到杭州，将江苏和上海的地盘交给了“深万科”。 中国房地产企业的 争地掠土之战 还在两年前的2003年，中国房地产企业的争地掠土之战便己激化，土地之乱与掠土之灾愈演愈烈，国家一次又一次地发出警告，要严格控制建设用地。 关于土地之乱与掠土之灾，让我们先来看看新华社的这样一则消息： 国土资源部、国家发展与改革委员会、监察部决定，开展一次大规模的整顿土地市场秩序联合督察工作。从2003年8月8日开始，由这三个部门组成的十个督察组，将在两个月的时间里，对全国所有省、区、市进行一次大范围的土地督察。 据统计，全国共有各级各类开发区3837家，其中经国务院批准的只有232家，占6%；省级批准的1019家，占26.6%；其他2586家都是省级以下开发区，占67.4%。 据不完全统计，各类开发区规划面积达3.6万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地总量，而许多地方违法授予园区土地供应审批权，园区用地未批先用、非法占用、违法交易的现象更是十分严重。 据10个省市的统计，在458.1万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地就达到314.6万亩，占68.7%。。（读读这些数字，你就可以明白，这场“掠土之灾”的灾情，有多么严重。） 实际数字可能还要大大高于此数字，因为许多存在违规问题的高新技术开发区，地方政府根本就不上报。 土地，土地，土地，作为一种不可再生的短缺资源，土地的增值速度大大快于房地产增值。 而长三角地区恰恰是中国房地产价格飙升最快、也是最为房地产开发商垂涎的区域。 中国目前正在成为全球有史以来，城市化进程最快的国家，1997年～2003年每年平均推进1.4个百分点。同时也使得土地资源日见稀缺。近年来每年新增建设用地约600万亩左右，其中约有45%～65%来自于耕地。 城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。行业内优秀企业的高速增长，遭遇了土地资源获取上的瓶颈。2004年10月，各城市土地解冻之后，出来的土地寥寥无几，以深圳为例，通过政府出让的土地，一年比一年少，2004年只有区区80万平方米。 现在“深万科”在北京的土地储备为零。没有土地，何言开发? 2004年5月，国土资源部透露，对全国1510家土地收购储备机构的调查显示，至2003年底，全国土地储备量为170万亩，其中至少有70万亩被地产商囤积，而央企名下的房地产又占了相当大的部分。 这次收购有可能使“深万科”2005年每股收益骤升到0.55元。0.55元是一个什么概念? 让我们来看看中国的房地产业行情最火爆、最疯狂的上海，2004年遍地是黄金的上海房市，上海最大的、资格最老的几家房地产公司2004年的经营业绩： 先看“ST兴业”，每股收益为0.02元，净资产收益率为－3.17％。“新黄浦”每股收益为0.07元，“浦东金桥”，每股收益为0.22元，“外高桥”，每股收益为0.10元，业绩最好的“陆家嘴”也不过0.29元。 房价雪崩：中国房地产业的噩梦，美梦? 我们该如何评价“深万科”收购“南都”案? 对于“深万科”来说，此举表明，“深万科”坚定地看好中国房地产业的发展前景，哪怕是在被定义为“中国房地产业的降温年”的2005年。 政府毫不手软地打压房价，其目的不是摧毁中国房地产业，古今中外任何一个政府，都不会如此愚蠢地搬起石头砸自己的脚。 恰恰相反，2005年中国政府毫不手软地打压房价，正是防止中国房地产业乃至中国经济的大起大落，释放这些年来过热的中国房地产业所积累的风险和危机。是在小心翼翼地，如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护、中国房地产业。 如果（这是既现实又真实的）2005年中国的房价大幅跌落，比如说，跌幅高达30％，甚至40％，如果，房价大雪崩，那么中国房地产业会出现一种什么局面?会经历一场生死大劫难吗? 如果房价大雪崩，中国房地产业将会经历一场前所未有的、浴火重生般的大洗牌。 这场大洗牌将上演中国医药业在2002年下半年，“老百姓”、“开心人”这样一大批平价药房横空出世的悲喜剧，一家投资不过1500万元的药店，年营业额居然能在几个月间便迅速突破亿元，并将其触脚飞快地伸向全国所有的省会城市，你可以想象他们登上新霸主的地位会有多快。 房价的雪崩，对中国房地产业不是噩梦，是美梦。 对于这一点，你只要看看2002年中国的汽车市场，你就会明白我说的并非宽心话。车价越跌，车市越火。2002年中国的汽车车价下跌的幅度为史无前例，可销量创记录地增加了40％，同样为史无前例。 据中国汽车工业协会信息部提供的数字：2003年，中国汽车业的平均售价下降了9％，而所有参与了降价战的生产厂家，没有一家是亏损的。2003年中国的汽车市场可以用三个字来概括：卖疯了。 那一年中国汽车业全行业销售收入9256.64亿元，利润总额754.56亿元。继续蝉联中国赢利能力最强的行业榜首之列。 建设部说，2003年，中国的房地产购销两旺，房价稳中有升，全国商品房价格涨幅为4.8％，40个重点城市商品房价格涨幅为9％。被称作中国的房地产业的发动机的上海，2003年，房价涨幅为24％。 到2003年年底，中国空置房面积多达12500万平方米，占压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产之首。2004年，中国房地产己成为中国最脆弱的行业，中国发生大灾大难的概率最高的行业。 两个行业的区别是：车价跌了9％，房价涨了9％。 2004年,中国的汽车产销量超过了534万辆。产销比达到了98％，完美得让人嫉妒。 可以预见，如果2005房价的下跌创史无前例，房地产市场的火爆程度将同样史无前例。 房价越跌，房市越火。 中国房地产市场的好日子将会随着房价的雪崩一起到来。这将既是中国老百姓的好日子，也是中国经济的好日子。 房价的雪崩，对中国房地产业不是噩梦，是美梦。 中国汽车业的降价狂飚并未给中国汽车业带来什么地震、海啸、泥石流，灭顶之灾，中国汽车业的降价狂飚不仅没使中国汽车业进入严寒的冬天，反而使中国汽车业提前进入了万紫千红的春天。所以，我们大可不必对降价狂飚谈虎色变。 降价狂飚给中国房地产业所带来的未必是世界的末日，降价狂飚给中国房地产业所带来的很可能是圣诞节、复活节和狂欢节。 不信，那就骑驴看唱本吧。FIC |
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